BM Banku Millennium: Develia – konferencja z Zarządem po wynikach za 2Q 2023

W 2Q 2023 r. DVL (DEVELIA) sprzedała 651 mieszkań co było najlepszym sprzedażowo kwartałem w historii Grupy, a w 3Q 2023 r. szykuje się kolejny rekord, gdyż w samym lipcu i sierpniu spółka sprzedała już 633 lokale. Na 225 przekazanych w minionym kwartale lokalach Grupa zrealizowała dobrą marżę w wysokości 37,4%. Mocna w zakresie ilości przekazań ma być druga połowa roku, a w szczególności 4 kwartał. Aby wypełnić cel, Grupie zostało do przekazania w roku bieżącym 1230-1380 mieszkań, choć Zarząd oczekuje nieco niższej marży na tych projektach niż w pierwszej połowie roku (ok. 36%), jednak powyżej 30%.

Grupa konsekwentnie zwiększa swoje zaangażowanie w segmencie mieszkaniowym oraz prowadzi dezinwestycję segmentu komercyjnego. 26 lipca Develia zamknęła transakcję zakupu polskich spółek zależnych francuskiego dewelopera Nexity za 100 mln EUR, co Zarząd uważa za bardzo dobrą cenę, choć jak przyznał na konferencji Prezes, Develia nie była jedynym zainteresowanym zakupem. Zakup został sfinansowany z kredytu w wysokości 200 mln PLN oraz środków własnych w wysokości 253 mln PLN, pochodzących w istotnej części ze sprzedaży biurowca Wola Retro pod koniec kwietnia (140 mln PLN dla Grupy po spłacie kredytu). Według Zarządu, transakcja zakupu Nexity rozpoczęła się w dobrym momencie, rynek nie był wtedy mocny, gracze zachodni na rynkach rodzimych nie mieli komfortowej sytuacji. Zarząd uważa, że zakupiony bank ziemi jest bardzo atrakcyjny. Projekty Nexity znajdują się 66% w Warszawie, 25,4% w Krakowie i 8,4% w Poznaniu. Udział w rynku warszawskim Develii został tym samym podwojony. Projekty przejęte od Nexity to 1,4 tys. lokali w budowie, 2,1 tys. lokali w banku ziemi (ponad 70% z pozwoleniami na budowę) oraz 2,3 tys. lokali zabezpieczonych umowami przedwstępnymi.

Oczekujemy, że w kolejnych okresach projekty przejęte od Nexity mogą obniżać marżowość Grupy. Grunty zakupione przez Develię będą bowiem rozliczane w cenach zakupu (grunty kupowane przed laty po wyraźnie niższych cenach niż dziś), a wartość przypisana do gruntów w transakcji z Nexity była, jak powiedział Zarząd na konferencji, bliższa cen rynkowych. Projekty przejęte mogą w związku z tym dawać marżę brutto poniżej 30%.

Potencjał przekazań Develii i Nexity to w roku bieżącym ponad 2,2 tys. mieszkań, a w przyszłym ok. 3 tys. lokali. Bank gruntów Grupy obejmuje prawie 10 tys. lokali. Dla porównania przekazania w 2021 wyniosły 1,9 tys. lokali, a w roku ubiegłym 2 tys. Oczekujemy, że Grupa będzie więc zwiększać skalę biznesu mieszkaniowego, przy kontynuowaniu dezinwestycji w segmencie komercyjnym.

Segment mieszkaniowy

• W 2Q 2023 r. Develia odnotowała bardzo dobrą sprzedaż 651 mieszkań w porównaniu do 361 w analogicznym okresie roku ubiegłego. Była to rekordowo wysoka sprzedaż kwartalna w historii Grupy. Develia nie podała jeszcze sprzedaży w 3Q ale w samym lipcu i sierpniu sprzedała 633 lokale (od 26 lipca uwzględniane są wyniki sprzedażowe Nexity, łącznie ponad 50 mieszkań w tym okresie), a więc w 3Q 2023 r. padnie kolejny rekord. Grupa zrewidowała cel sprzedażowy na 2023 r. do poziomu 2500-2600 (wcześniej 1450-1600). Na rewizję miało wpływ przejęcie Nexity oraz poprawa sytuacji rynkowej.
• Grupa przekazała w 2Q 2023 r. 225 lokali oraz zrewidowała cel przekazań na bieżący rok do poziomu 2500-2600 mieszkań (wcześniej 1900-2050). Mocna w zakresie przekazań ma być druga połowa roku, a w szczególności 4 kwartał. Aby wypełnić cel, Grupie zostało do przekazania w roku bieżącym 1230-1380 mieszkań. Grupa zwiększyła również cel mieszkań wprowadzonych do oferty w roku bieżącym z 1850-2050 do 2700-2900.
• Potencjał przekazań mieszkań na podstawie mieszkań w realizacji w 2023 roku to 2251 lokali (1589 Develia i 662 Nexity), a w 2024 r. 2947 lokali (2168 Develia i 779 Nexity). Bank gruntów obejmuje prawie 10 tys. lokali (7,9 tys. Develia i 2,1 tys. Nexity). W 1H 2023 r. Develia zwiększyła bank ziemi o grunty pozwalające wybudować 836 lokali.
• Marża brutto ze sprzedaży segmentu deweloperskiego w 2Q 2023 r. wyniosła bardzo dobre 37,2%. Zarząd oczekuje, że w 2 połowie roku marżowość będzie niższa niż w pierwszej połowie (35,2%), jednak chce utrzymać marżę powyżej 30%. Zarząd oczekuje dobrych marż w 2024 r. na portfelu Develii, choć wiele będzie zależeć od wzrostu cen na rynku (60% mieszkań jeszcze niesprzedana). Jednak marżowość mogą „rozwadniać” projekty przejęte od Nexity, które prawdopodobnie będą miały marżę poniżej 30%. Grunty Develii będą bowiem rozliczane w cenach zakupu (grunty kupowane przed laty po wyraźnie niższych cenach niż dziś), a wartość przypisana do gruntów w transakcji z Nexity była bliższa cen rynkowych.
• Struktura klientów gotówkowych i kredytowych wynosi obecnie ok 50%/50%. Klienci kredytujący zakup to w około połowie klienci korzystający z kredytu 2%.
• W roku bieżącym Grupa nie obserwuje wzrostu kosztów budowy, a wręcz spadek w stosunku do 2022 r.

Segment komercyjny

Zgodnie ze strategią segment jest w trakcie dezinwestycji. W spółce na dziś pozostały 3 składniki aktywów: Arkady Wrocławskie, grunt w Malinie oraz grunt przy kolejowej we Wrocławiu.

• W 2Q 2023 r. została zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży biurowca Wola Retro. Wpływy z transakcji po spłacie kredytu wyniosły 140 mln zł i zostały przeznaczone na zakup Nexity Polska.
• Negocjacje dotyczące sprzedaży obiektu Arkady Wrocławskie Grupa planuje skończyć w bieżącym roku. Obiekt ma zostać zamknięty w lutym, rozpoczęto przygotowania do wyburzenia. Umowa przedwstępna ma szansę zostać podpisana w 2023 r. a zamknięcie transakcji planowane jest na końcówkę przyszłego roku.
• Na gruncie w Malinie przygotowywany jest projekt magazynowy JV z Hillwood. Szacowany przychód ze sprzedaży nieruchomości w przypadku realizacji wyniesie ok. 34,7 mln EUR (obecna wartość w księgach to 14,9 mln EUR). Sprzedaż uzależniona jest od zmiany studium i uchwalenia MPZP, co może być projektem bardzo czasochłonnym.
• Ostatni komponent segmentu komercyjnego tj. grunt przy ul. Kolejowej dostał w maju pozwolenie na budowę budynku biurowo-PRS. Develia rozważa jednak sprzedaż projektu, gdyż jak powiedział na konferencji Prezes, projektu nie opłaca się uruchamiać samodzielnie, gdyż komponent biurowy jest mało atrakcyjny. Toczone są rozmowy z potencjalnym kupującym, który chciałby grunt przeznaczyć w całości na PRS.