Umowa przedwstępna – kiedy się ją podpisuje i co zawiera?

Umowa przedwstępna bywa też nazywana umową przedwstępną deweloperską albo skrótowo umową deweloperską. Warto jednak wiedzieć, że istnieją zasadnicze różnice między tymi rodzajami umów. Zdarza się bowiem, że oba dokumenty są mylone, a nazw używa się zamiennie. Niestety czasem prowadzi to do nieporozumień. Czym zatem jest umowa przedwstępna?

Przede wszystkim nie jest ona obowiązkowa i nie wszyscy deweloperzy decydują się na jej podpisanie. Jeśli jest zawierana to najczęściej w przypadku mieszkań, które jeszcze nie zostały oddane do użytku (np. nie zakończyła się budowa). Umowa przedwstępna ma prowadzić do podpisania umowy deweloperskiej – właściwego dokumentu, który zawiera wszystkie prawa i obowiązki obu stron, a także informacje na temat nieruchomości.

Umowa deweloperska – najważniejsze informacje

Właściwa umowa deweloperska dotyczy lokali mieszkalnych. Nie podlegają jej np. lokale użytkowe. Mogą natomiast pojawiać się w niej zapisy dotyczące komórek lokatorskich, miejsc postojowych czy garaży – wtedy, gdy powierzchnie te nie mają własnych ksiąg wieczystych i nie zostały wyodrębnione jako osobne nieruchomości.

Umowa deweloperska zawiera wszystkie szczegóły na temat transakcji z deweloperem, informacje o terminach realizacji budowy oraz prawa nabywcy i sprzedającego. Jeśli stoisz przed podpisaniem takiej umowy, zwróć uwagę przede wszystkim na następujące zapisy:

  • terminy zakończenia robót, uzyskania pozwoleń na użytkowanie nieruchomości czy termin odbioru mieszkania – zwróć uwagę na zapisy dotyczące skutków opóźnienia prac,
  • cena i powierzchnia mieszkania, balkonu lub tarasu, miejsca parkingowego/postojowego/garażu, ogródka – zwróć uwagę, co umowa mówi o ewentualnych konsekwencjach zmiany powierzchni,
  • koszty utrzymania części wspólnych i sposobu ich finansowania,
  • koszty utrzymania mieszkania po jego odbiorze, np. czy stawki będą ustalane na podstawie liczników,
  • skutki niewywiązania się z umowy dewelopera oraz kupującego,
  • dostęp do drogi publicznej – czy i w jaki sposób zostanie zapewniony,
  • hipoteka – czy nieruchomość jest nią obciążona,
  • koszty wynagrodzenia dla zarządcy nieruchomości bądź dewelopera za zarządzanie tą nieruchomością, opłaty za wieczyste użytkowanie czy podatek od nieruchomości i wszelkie inne koszty.

Co się dzieje po podpisaniu umowy deweloperskiej? Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: Umowa deweloperska – co dalej?.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania

Dokładne przestudiowanie umowy deweloperskiej zabezpiecza Cię m.in. przed ewentualnymi niedopatrzeniami, błędami czy nadużyciami ze strony dewelopera. Znając swoje prawa i wszelkie szczegóły na temat nieruchomości, możesz dobrze przygotować się do odbioru mieszkania. Na co zwrócić uwagę podczas takiego odbioru? Oto najważniejsze kwestie:

  • weryfikacja zapisów umowy – sprawdź, czy zostały wykonane,
  • stan podłóg, okien, drzwi, przyłączy oraz instalacji – upewnij się, że są zamontowane poprawnie i nie ujawniają wad,
  • stan ścian – czy nie pękają i nie są uszkodzone, jak zostały wykończone, czy są gładkie,
  • powierzchnia poszczególnych pomieszczeń – czy odpowiada zapisom z umowy,
  • standard wykończenia – czy wszystko zostało wykonane tak, jak przewidziała to umowa.

Po dokładnym sprawdzeniu stanu mieszkania spisuje się protokół zdawczo-odbiorczy i następuje oficjalne przekazanie kluczy.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej zapoznaj się dokładnie z jej szczegółami, a jeśli będziesz mieć jakiekolwiek wątpliwości, poproś dewelopera, by wszystko doprecyzował. Podczas odbioru mieszkania dokładnie sprawdź jego stan – w końcu od tego, czy prace budowlane i wykończeniowe zostały przeprowadzone poprawnie, zależeć będzie Twój komfort. A jeśli masz wątpliwości, jak dopełnić formalności i dopiąć wszystko na ostatni guzik, poproś o pomoc firmę, która specjalizuje się w odbiorach domów i mieszkań.