Papierowe zyski, emisje akcji, wysokie zadłużenie, niejasna struktura, skomplikowana rachunkowość, brak dywidendy. Na pierwszy rzut oka MLP Group wydaje się spółką nieprzyjazną dla inwestora. I chociaż próg wejścia faktycznie może wydawać się wysoki, to w rzeczywistości jest zgoła odmiennie.
Deweloper? Logistyka? REIT?
Prawdopodobnie najbardziej adekwatnym określeniem dla MLG (MLPGROUP) będzie deweloper magazynowy lub deweloper nieruchomości przemysłowych, przy czym w przeciwieństwie do klasycznego dewelopera, kluczowa w przypadku MLP Group nie jest sama budowa i sprzedaż, a zarządzanie i wynajem posiadanych hal magazynowych. Spółka co do zasady w ogóle nie sprzedaje i nie ma planów sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości, co wynika z przyjętego model biznesowego określanego jako „Build & Hold”. Lub przytaczając słowa prezesa „nie ma sensu sprzedaż dobrych aktywów, a nasze aktywa są dobre”. Jak od większości reguł i w tym przypadku znajdzie się jednak wyjątek. W 2015 r. spółka sprzedała parki MLP Tychy i MLP Bieruń, a dzięki pozyskanym środkom rozpoczęła działalność na rynkach zagranicznych. Od tego czasu źródło przychodów MLP Group stanowią jednak niemal wyłącznie wynajem własnych nieruchomości oraz z aktualizacji ich wartości.
Nie dziwi jednak częste utożsamianie spółki z branżą logistyczną. Co więcej sama mianuje się często platformą logistyczną. Największą grupę najemców spółki stanowią firmy z tego właśnie obszaru (28% na koniec września 2022 r.), a powierzchnia logistyczna odpowiada za zdecydowaną większość nieruchomości MLG (MLPGROUP). Wśród innych klientów wymienić należy także spółki produkcyjne (głównie lekka produkcja) oraz branżę e-commerce. Szczególnie dynamicznie rozwijacie się spółki z tego drugiego obszaru napędzały w ostatnich latach działalność MLP Group. Obecnie ich znaczenie maleje, a coraz więcej nowych najemców jest powiązanych z nasilającymi się zjawiskami tzw. reshoringu/nearshoringu/onshoringu, czyli najogólniej mówiąc przenoszenia produkcji z Azji na macierzyste terytorium, w tym przypadku do Europy.
W skład grupy w 2022 r. wchodziło ponad 50 spółek zależnych, przy czym nie wynika to z nader skomplikowanej struktury grupy, a układu w którym oddzielną spółkę stanowi każde centrum logistyczne. Te kluczowe, czyli MLP Pruszków I i II oraz MLP Poznań West stanowią ponad 40% wartości godziwej całego posiadanego portfela nieruchomości wycenianego na koniec trzeciego kwartału 2022 r. na ponad 4,5 mld zł. Niemal 1 mld zł tej kwoty to nieruchomości w budowie, planowane nieruchomości i rezerwy gruntu.
Taki model działalności czyniłby ze spółki potencjalnego REITa (Real Estate Investment Trust). Czyniłby, bo chociaż wątek pojawia się od dłuższego czasu, to na drodze do takiego modelu stoją pewne przeszkody. Przede wszystkim spółka nie wypłaca dywidend, co teoretycznie łatwo zmienić, ale w praktyce nie ma takich planów, przynajmniej w najbliższej przyszłości, czyli do ok. 2025 r. Spółka skupia się na rozwoju i inwestuje. Inwestuje dużo, bo więcej niż generuje, a sam biznes należy dodatkowo do kapitałochłonnych. MLP Group wspiera się więc tak kredytami, jak emisją długu oraz akcji. Pewną furtkę do wypłaty nieregularnej dywidendy stanowią projekty typu BTS (built-to-suit), czyli realizowane dla konkretnego najemcy poza parkami MLP. Drugi problem ma charakter bardziej techniczny, kwestia REITów w dalszym ciągu nie jest w Polsce prawnie uregulowana. MLG nie porzuca jednak tych zamiarów i planuje przekształcenie w REIT, budowę go w ramach struktury grupy lub wydzielenie do oddzielnie spółki. Nie wyklucza jedocześnie rejestracji w innym kraju, np. Luksemburgu. Niezależnie od wybranego scenariusza, jest to kierunek w którym spółka chce podążać.
Dywersyfikacja klientów, sektorów, rynków
MLP Group wyszczególnia cztery główne rynki działalności: Polskę, Niemcy, Rumunię (oba od 2017 r.) oraz Austrię (od 2020 r.). Aktynie rozszerza ekspansję także o kraje Beneluksu, głównie Holandię, a w planach pojawia się też kierunek węgierski. Docelowy plan zakłada aby około połowy portfela stanowiły rynki Niemiec i Austrii, 35% Polska, a ok. 15% z pozostałe kraje. Mowa o strukturze aktywów, pod względem przychodów z wynajmu do takiego układu przynajmniej w 2022 r. było jednak daleko, a ponad 90% sprzedaży spółka generowała na rynku krajowym. Ten parametr także szybko ma się jednak zmienić, a wraz z kolejnymi inwestycjami udział zagranicy ma szybko rosnąć, w 2024 r. dobijając od 50%.
Co na pierwszy rzut oka może wydawać się nader ambitnym scenariuszem, ale MLP ma w planie szybkie podwojenie posiadanej powierzchni magazynowej, co w naturalny sposób zmieni układ sił wśród rynków operacyjnych spółki.
„Działki są bardzo, bardzo kluczowym elementem tego biznesu. My dzisiaj jeśli popatrzmy na nasz pipeline, odrobiliśmy bardzo mocno lekcje w czasach covidu. (…) Udało nam się zabezpieczyć bank ziemi który umożliwi nam wybudowanie jeszcze raz tyle metrów magazynowych które dzisiaj posiadanym. Na tych działkach (…) możemy wybudować co najmniej milion metrów kwadratowych. Między 1 mln, a 1,3 mln mkw” - mówił w połowie 2022 r. prezes spółki; na początku 2023 r. było to już 1,6 mln mkw.
Sam proces szybkiego powiększania dostępnej powierzchni będzie jednak coraz trudniejszy. A na pewno coraz droższy. Jak zaznacza bowiem prezes „w Europie nie ma już czegoś takiego jak działka”. Z uwagi na wymogi dotyczące zabudowy przestrzennej, jak i dużą gęstość zabudowy oraz obowiązujące regulacje, nie jest już możliwa budowa hali magazynowej w tzw. szczerym polu (greenfield). Niemal wszystkie nowe lokalizacje MLP Group to tzw. brownfieldy, czyli stare magazyny i inne obszary przemysłowe, które są następnie modernizowane.
Największy nacisk kładziony jest jednocześnie na rynek niemiecki, gdzie już teraz znajduje się ponad 20% banku ziemi spółki. Nasi zachodni sąsiedzi to nie tylko największa gospodarka i eksporter Europy, ale także rynek gdzie najsilniej widoczny jest reshoring.
Jeszcze w 2021 r. prezes nazywał reshoring myśleniem życzeniowym, zwracając uwagę na wielkość rynków Azjatyckich, liczbę ludności je zamieszkujących czy gęstą zabudowę Europy. Niecały rok później otoczenie rynkowe zmieniło się jednak diametralnie, a wojna w Ukrainie, znaczący wzrost kosztów transportu, ryzyka polityczne czy rosnąca niepewność niemal przemodelowały otoczenie gospodarcze. Masowych offshoring, polityki just-in time czy zero inventory przez lata stanowiące paradygmat dla działalności wielu przedsiębiorstw, przestały gwarantować optymalne funkcjonowanie łańcuchów dostaw. Firmy nie tylko postawiły na utrzymywanie większych stanów magazynowych, ale także rozpoczęły na stałe przenosić produkcję bliżej faktycznych rynków zbytu. Jedno i drugie na korzyść MLP.
Jednocześnie e-commerce, przez długi czas napędzający wyniki MLP, w obliczy recesji i słabych bilansów spółek z branży, staje się coraz mniej atrakcyjnym partnerem dla spółki, a 50-60% nowych najemców dotyczy właśnie nearshoringu.
Pomaga temu fakt, że ekspansja MLP Group odbywa się też nie tylko w sposób odgórny, w którym to spółka wybiera atrakcyjne lokalizacje dla nowych magazynów, ale także oddolny, związany z podążaniem za klientami, wchodzącymi na nowe rynki czy zmieniającym lokalizację produkcji.
Spółka jest więc dopiero na drodze do pełnej geograficznej dywersyfikacji przychodów z najmu, jednak strukturę najemców już teraz cechuje bardzo duże, niemal modelowe zróżnicowanie branżowe. Znajdziemy wśród nich ok. 400 firm, w tym m.in. notowaną na GPW spółkę APR (AUTOPARTN), ale także szeroko rozpoznawalne marki jak chociażby Electrolux, Żabka, InPost, DHL, Siemens, Vision Express czy Maan. Dziesięciu największych najemców zapewnia ok. 1/3 rocznego dochodu z wynajmu, a największy klient nie generuje więcej niż 5% łącznych przychodów.
Duże zróżnicowane klientów, w połączeniu ze średnią długością umów najmu wynoszącą ponad 8 lat (a w przypadku dużych klientów standardem są umowy 10-15 letnie), brak rezygnacji (renention rate to 100%) i marginalna ilość pustostanów (cel strategiczny to wskaźnik najmu na poziomie 95%) zapewnia dużą stabilność operacyjną spółki.
