Szanowni Akcjonariusze,
z ogromnym zaszczytem i poczuciem odpowiedzialności piszę do Państwa mój pierwszy list jako Prezes Zarządu GTC – zespołu o międzynarodowym doświadczeniu, silnie ukierunkowanego na przyszłość Spółki.
Jako nowy Zarząd, objęliśmy nasze funkcje latem 2025 roku, w wymagającym dla spółki okresie. Część z tych wyzwań została już zaadresowana, jednak nadal wiele przed nami, aby bezpiecznie przeprowadzić Grupę przez ten okres. Nasze cele są jasne: stabilizacja, delewarowanie oraz wzmocnienie fundamentów GTC. Kluczowe pozostają ochrona płynności i wydłużenie zapadalności długu, przy jednoczesnej redukcji zadłużenia, sprzedaży wybranych aktywów i poprawie efektywności operacyjnej portfela generującego przychody.
Jako nowy Prezes, moimi priorytetami są wzmocnienie współpracy pomiędzy zespołami regionalnymi GTC, realizacja zaplanowanych refinansowań i dezinwestycji oraz konsekwentna realizacja średnioterminowego planu finansowego, aby zapewnić stabilność, efektywność i długoterminowy wzrost wartości.
W tym kontekście zapraszam Państwa do zapoznania się ze szczegółowym raportem z działalności GTC w 2025 roku.
REFINANSOWANIE
W 2025 roku priorytetem było wzmocnienie bilansu oraz wydłużenie zapadalności zadłużenia. Istotnym kamieniem milowym była emisja w październiku przez spółkę GTC Finance DAC obligacji zabezpieczonycho wartości 455 mln euro, zapadających w 2030 roku. Transakcja przyniosła 429 mln euro wpływów netto, przeznaczonych na spłatę istniejących obligacji niezabezpieczonych wyemitowanych przez GTC Aurora. Dzięki temu znacząco wydłużyliśmy profil zapadalności długu i ograniczyliśmy ryzyko refinansowania. W październiku spłaciliśmy pierwszą transzę obligacji niezabezpieczonych poprzez odkup o wartości 195 mln euro. Pozostałe 299 mln euro, wykazane jako zobowiązanie na dzień bilansowy, zostało spłacone po tej dacie – 25 marca 2026 roku. Na ten dzień zobowiązania GTC Finance DAC zostały przejęte przez GTC Aurora.
Udane refinansowanie wzmocniło naszą pozycję finansową i zostało pozytywnie ocenione przez rynek – agencja Scope Ratings podniosła rating emitenta GTC do poziomu B z B– z perspektywą pozytywną, a Fitch nadał nowym zabezpieczonym obligacjom rating B+ (na negatywnej liście obserwacyjnej).
Równolegle wydłużyliśmy kluczowe finansowania bankowe, w tym kredyt zabezpieczony na Galerii Jurajskiej o wartości 100 mln euro do 2030 roku, oraz przeprowadziliśmy refinansowanie Galerii Północnej na kwotę 84 mln euro.
Nasze cele w zakresie płynności i delewarowania były również wspierane przez selektywną sprzedaż aktywów, która przyniosła łącznie 135 mln euro wpływów netto.
ROZWÓJ I ZARZĄDZANIE PORTFELEM
W 2025 roku koncentrowaliśmy się na utrzymaniu stabilności i siły naszego portfela. W segmencie biurowym w regionie CEE wynajęliśmy 100,7 tys. mkw., utrzymując poziom wynajęcia na poziomie 83%. Również portfel handlowy osiągnął solidne wyniki – podpisaliśmy umowy najmu na 50,4 tys. mkw., przy poziomie wynajęcia 96%. Wyniki najemców pozostawały bardzo dobre – ich obroty w centrach handlowych wzrosły o 5% rok do roku, a nasze obiekty odwiedziło ponad 30 mln klientów, co oznacza wzrost o 1%.
W niemieckim portfelu mieszkaniowym poziom wynajęcia wzrósł do 86% (o 3 p.p. rok do roku), a średnia stawka czynszu z najmu zwiększyła się z 7,0 euro/m kw w Iv kw. 2024 roku do 7,2 euro/m kw. w IV kw. 2025 roku.
Nasza działalność deweloperska pozostawała skoncentrowana wyłącznie ukończeniu projektów w budowie na wybranych rynkach.
WYNIKI FINANSOWE
W 2025 roku odnotowaliśmy wzrost przychodów oraz stabilne przepływy operacyjne – przychody z tytułu najmu i usług wzrosły do 202 mln euro, głównie dzięki konsolidacji portfela mieszkaniowego w Niemczech. Z wyłączeniem Niemiec przychody z tytułu najmu i usług spadły o 5% rok do roku, co odzwierciedla sprzedaż biurowców GTC X w Belgradzie i Matrix C w Zagrzebiu, a także spadek przychodów z wynajmu w Polsce i na Węgrzech, ponieważ stabilizujemy poziom wynajmu po wyprowadzce kluczowych najemców z niektórych naszych budynków biurowych.
Wyniki operacyjne były stabilne – marża brutto z działalności operacyjnej pozostała na prawie niezmienionym poziomie129 mln euro wobec 131 mln euro w roku 2024. Z wyłączeniem Niemiec marża brutto spadła o 10% w ujęciu rok do roku, gdyż opisany powyżej spadek przychodów nie został w wystarczającym stopniu zrekompensowany odpowiadającym mu spadkiem kosztów, co sprawia, że kontrola kosztów staje się jednym z naszych kluczowych priorytetów w perspektywie krótkoterminowej. Skorygowana EBITDA wyniosła 102,1 mln euro po wyeliminowaniu kosztów jednorazowych, wobec 108,2 mln euro rok wcześniej, natomiast FFO I po wyeliminowaniu pozycji jednorazowych wyniosło 33,1 mln euro wobec 68,0 mln euro rok wcześniej, odzwierciedlając wyższe koszty finansowania po nabyciu niemieckiego portfela mieszkaniowego oraz przeprowadzonych refinansowaniach.
Na koniec 2025 roku wartość naszego Całkowitego Portfela Inwestycyjnego wyniosła 2,75 mld euro, a EPRA NTA 1,96 euro na akcję wobec 2,24 euro rok wcześniej, głównie z uwagi na stratę z tytułu aktualizacji wyceny w analizowanym okresie.
Nasza sytuacja bilansowa, przy zadłużeniu netto na poziomie 1,57 mld euro, średnim ważonym okresie zapadalności długu wynoszącym 2,9 roku (z uwzględnieniem 0,3 mld euro obligacji niezabezpieczonych zapadających w czerwcu 2026 r., które zostały spłacone w marcu 2026 r.) oraz wskaźniku LTV netto na poziomie 57,0%, będzie korzystnie wspierana przez planowane delewarowanie, które aktywnie realizujemy.
Płynność utrzymywała się na satysfakcjonującym poziomie, wspierana przez prawie 400 mln euro środków pieniężnych i depozytów odłożonych na koniec roku w celu spłaty pozostałych 299 milionów euro w ramach obligacji niezabezpieczonych.
ESG
Zrównoważony rozwój pozostaje integralnym elementem naszej strategii oraz kluczowym czynnikiem w decyzjach inwestycyjnych, zarządczych i finansowych. Na koniec 2025 roku 99% naszego portfela komercyjnego było certyfikowane w systemach LEED, BREEAM lub DGNB bądź znajdowało się w trakcie recertyfikacji, obejmując w pełni Polskę, Serbię, Rumunię, Bułgarię i Chorwację.
W minionym roku kontynuowaliśmy działania ograniczające ślad środowiskowy naszych aktywów, w tym poprawę efektywności energetycznej, dekarbonizację portfela czy wdrażanie inteligentnych systemów monitorowania odpadów w budynkach biurowych w Polsce.
Działania te wzmacniają realizację naszych celów ESG oraz zwiększają długoterminową atrakcyjność aktywów dla najemców, inwestorów i instytucji finansowych.
SPRZEDAŻE AKTYWÓW
W dniu 15 listopada 2024 r. Grupa zawarła szereg umów kupna akcji m.in. z Peach Property Group AG i LFH Portfolio Acquico S.À R.L, co doprowadziło do nabycia niemieckiego portfela nieruchomości mieszkaniowych o wartości 452 mln EUR.
W 2025 roku nowy Zarząd rozpoczął przegląd i ocenę potencjału biznesowego portfela na rynku niemieckim. Po przeprowadzeniu szczegółowej weryfikacji, rozpoczęliśmy w zeszłym roku sondowanie rynku i przygotowujemy proces sprzedaży części portfela w ramach podejścia klastrowego, selektywnie ukierunkowując sprzedaże na określone regiony. Jednocześnie zdajemy sobie sprawę z ryzyka, że osiągnięte ceny mogą w niektórych przypadkach być znacznie niższe od wartości księgowej aktywów.
Realizując ambitny plan delewarowania, obejmujący m.in. sprzedaż wybranych aktywów w Niemczech, będziemy dążyć do maksymalizacji wartości transakcji poprzez poprawę parametrów operacyjnych aktywów, takich jak poziom wynajęcia i NOI.
PERSPEKTYWY
Wchodzimy w 2026 rok z jasno określonym kierunkiem strategicznym: dalsze delewarowanie, zdyscyplinowana alokacja kapitału, poprawa operacyjna oraz aktywne zarządzanie aktywami. Działania podjęte w 2025 roku poprawiły naszą płynność finansową.
Dziękujemy naszym pracownikom za zaangażowanie i ciężką pracę, a także naszym akcjonariuszom, najemcom, partnerom biznesowym i instytucjom finansowym za zaufanie i współpracę. Patrząc w przyszłość, pozostajemy w pełni zaangażowani w odpowiedzialne zarządzanie biznesem oraz wykorzystywanie szans sprzyjających zrównoważonemu wzrostowi i długoterminowemu tworzeniu wartości dla wszystkich interesariuszy.
Z poważaniem,
Botond Rencz
CEO GTC S.A.
