Pełny raport jest dostępny w załączniku
Wyniki 3Q23: Poniżej oczekiwań; słaba struktura wyników (negatywnie)
W 3Q23 EBITDA MLG (MLPGROUP) spadła o 2% r/r i 16% k/k do 40,4 mln PLN, a FFO (gotówkowy zysk netto) spadł o 43% r/r i 47% k/k do 15,2 mln PLN. Zarówno EBITDA jak i FFO były znacznie poniżej naszych oczekiwań.
- Przychody z najmu (uwzględniające service charge) wzrosły o 22% r/r (-6% k/k) do 67.6 mln PLN – 8% poniżej prognoz.
- Refakturowanie kosztów mediów (14 mln PLN) nie pokryło wszystkich kosztów w kwartale (15 mln PLN), podczas gdy w kilku poprzednich okresach wystąpiła znacząca nadwyżka, co podniosło zyski MLP Group w 2H22 i 1H23.
- Rewaluacja nieruchomości inwestycyjnych wyniosła 164 mln PLN (wpływ umocnienia EUR/PLN: 173 mln PLN, rewaluacja niezwiązana z kursem walutowym: -10 mln PLN) – poniżej naszego szacunku w wysokości 178 mln PLN.
- Cash flow operacyjny wyniósł 68 mln PLN (vs. 22 mln PLN w 3Q22). Cash flow operacyjny przed zmianami w kapitale obrotowym wyniósł 54 mln PLN (+60% r/r).
- Wskaźnik zadłużenia LTV wzrósł o 0,6 p.p. k/k oraz 0,4 p.p. r/r do 37,6%.
- CAPEX wyniósł 103 mln PLN (-12% r/r).
- Portfel ukończonych nieruchomości pozostał stabilny k/k na poziomie 1 070 tys. m2. Na koniec 3Q23 spółka posiadała 91 tys. m2 w budowie lub przygotowaniu (vs. 147 tys. m2 rok temu).
Wyniki 3Q23 są poniżej naszych oczekiwań i zaskakują pod kilkoma względami.
EBITDA i FFO są słabsze zarówno r/r, jak i k/k pomimo wzrostu portfela oddanych nieruchomości i wzrostu czynszów o 10,7% LFL. Koszt odsetek wzrósł o 125% r/r i 74% k/k, co nie koresponduje ze wzrostem średniego kosztu finansowania i wzrostem salda zadłużenia w analogicznym okresie. Zarówno EBITDA, jak i FFO w w 3Q23 wyglądają zaskakująco słabo w obliczu bardzo silnych przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej (dla przypomnienia, przepływy pieniężne MLP Group były bardzo słabe w 2Q23).
W obliczu tak dużej zmienności wyników kwartalnych i przepływów pieniężnych MLP Group, bardziej sensowne wydaje się analizowanie zysków spółki narastająco za okres 9 miesięcy, gdzie widzimy 15% wzrost r/r (potwierdzony podobną dynamiką wzrostu operacyjnych przepływów pieniężnych).
Nieco rozczarowuje zaledwie 15% wzrost portfela oddanych nieruchomości do 1 070 mkw. (brak zakończonych inwestycji w 3Q23) oraz fakt, że powierzchnia w budowie spadła o 38% r/r (CAPEX w 9M23 był niższy o 34% r/r).
Podsumowując, wyniki oceniamy negatywnie i dostrzegamy istotne ryzyko dla naszych prognoz na 2023 rok. Niemniej jednak w dalszym ciągu uważamy, że MLP Group (wyceniana obecnie na P/B = 0,74x), oferuje potencjał wzrostowy, który powinien się zmaterializować, gdy spółka mobilizuje swój bank ziemi.
