Szanowni Państwo,
Przekazujemy Państwu sprawozdanie z działalności Grupy ED Invest S.A., jednostkowe sprawozdanie finansowe ED Invest S.A. oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy ED Invest S.A. za rok 2025.
Osiągnięte wyniki finansowe — zarówno w ujęciu jednostkowym, jak i skonsolidowanym — oceniamy jako zadowalające. Ich właściwą miarą pozostaje jednak nie tyle bezwzględna skala, ile jakość - poziom zrealizowanych marż, terminowość realizacji projektów oraz utrzymanie płynności finansowej Grupy w wymagającym otoczeniu rynkowym, które przez cały rok zmuszało deweloperów do podejmowania trudnych decyzji.
Rok 2025 był dla polskiego rynku mieszkaniowego okresem stopniowego, lecz selektywnego ożywienia — opartego na poprawie zdolności kredytowej nabywców, a nie na programach rządowych. Cykl sześciu obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (łącznie o 175 pb., do poziomu 4,00% na koniec roku) przełożył się na rekordową akcję kredytową sektora bankowego oraz powrót odłożonego popytu.
Jednocześnie nabywcy — dysponujący szeroką ofertą przy ograniczonej presji cenowej — podejmowali decyzje zakupowe w sposób bardziej ostrożny i przemyślany. Wydłużone cykle decyzyjne, silniejsza pozycja negocjacyjna kupujących oraz większa selektywność popytu były w 2025 roku regułą, a nie wyjątkiem. EDI (EDINVEST) odpowiednio dostosowała do tych warunków zarówno politykę cenową, jak i komunikację sprzedażową.
W tym otoczeniu projekty Gocłavia i Złota Wilga w Warszawie realizowane są bez zakłóceń budowlanych. Złota Wilga przekracza nasze konserwatywne założenia sprzedażowe, co w obecnych warunkach rynkowych przyjmujemy z satysfakcją. Gocłavia natomiast realizuje scenariusz zachowawczy, który od początku stanowił podstawę planowania tej inwestycji. Oba projekty potwierdzają, że ostrożne kalibrowanie założeń — choć mniej efektowne od optymistycznych prognoz — skutecznie ogranicza ryzyko rozczarowań w bardziej wymagającym środowisku popytowym.
Podjęliśmy również świadomą decyzję o wycofaniu się z rynku krakowskiego. Projekt Apartamenty Radzikowskiego został zakończony, a pozostałe niesprzedane lokale są w trakcie finalizacji sprzedaży. Zbieżność tej decyzji ze sprzedażą nieruchomości nad zalewem Bagry przez spółkę SOEDI2 — wynikającą ze względów płynnościowych — umożliwiła koncentrację zasobów operacyjnych i kapitałowych na rynku warszawskim, gdzie dostrzegamy stabilniejsze perspektywy popytu oraz korzystniejszą relację ryzyka do potencjalnego zwrotu.
Kraków pozostaje rynkiem atrakcyjnym w ujęciu długoterminowym, jednak w obecnej fazie cyklu — przy jednym z najwyższych w Polsce poziomów gotowych niesprzedanych lokali wymagałby zaangażowania niewspółmiernego do oczekiwanych efektów. Oceniamy tę decyzję jako zasadną.
W 2026 roku oczekujemy uzyskania pozwolenia na budowę projektu w Piasecznie. Planowana powierzchnia domów będzie nieznacznie niższa od pierwotnych założeń, jednak inwestycja pozostaje rentowna i wpisuje się w rosnący trend zainteresowania lokalizacjami podmiejskimi, gdzie ceny są przeciętnie o 20–30% niższe niż w centrach miast.
Równolegle prowadzimy działania zmierzające do pozyskania nowych projektów, o których będziemy informować w raportach bieżących wraz z postępem tych procesów.
Otoczenie zewnętrzne pozostaje źródłem istotnej niepewności. Trwający konflikt zbrojny wywołany rosyjską agresją na Ukrainę oraz napięcia na Bliskim Wschodzie — wpływające bezpośrednio na ceny energii i transportu, a pośrednio na koszty materiałów budowlanych — stanowią czynniki niezależne od Spółki.
W odpowiedzi wdrożyliśmy konkretne mechanizmy zabezpieczające: kontrakty stałocenowe z wykonawcami, bufory kosztowe w modelach finansowych oraz wariantowe prognozy sprzedaży uwzględniające różne scenariusze kształtowania się stóp procentowych. Zarząd nie zakłada szybkiej stabilizacji sytuacji geopolitycznej — planujemy działalność w warunkach jej utrzymującej się zmienności.
Na rok 2026 patrzymy z umiarkowanym optymizmem. Oczekiwane dalsze obniżki stóp procentowych, stopniowe ograniczanie podaży nowych inwestycji w sektorze oraz rosnące wynagrodzenia tworzą środowisko sprzyjające realizacji założonych celów sprzedażowych.
Nie uzależniamy naszych planów od ewentualnego uruchomienia nowego programu wsparcia zakupu mieszkań. Jeśli taki program zostanie wdrożony w drugiej połowie 2026 roku, będzie on traktowany jako czynnik dodatkowy, a nie element bazowego scenariusza. Podejście to stanowi odpowiedź na doświadczenia z 2024 roku, gdy oczekiwanie na program „Mieszkanie na Start” przejściowo ograniczyło aktywność zakupową rynku.
Prezentowane sprawozdanie skonsolidowane pokazuje Grupę ED Invest S.A. jako organizację w dobrej kondycji finansowej — z zachowaną płynnością, zrealizowanymi marżami oraz jasno określonymi planami na kolejne okresy.
Dziękujemy Państwu za zaufanie.
Z poważaniem
Łukasz Deńca
Prezes Zarządu ED Invest S.A
