Internity poprawia rentowność operacyjną. Odszkodowanie i nowy wykonawca T17 wesprą Q3

Komentarz prezesa zarządu do osiągniętych wyników

Szanowni Państwo,
Przedstawiamy raport Grupy Internity S.A. za II kwartał 2026 roku. Drugi kwartał był okresem zdecydowanie lepszym pod względem wyników sprzedażowych i marżowych. Grupa odnotowała istotny wzrost sprzedaży oraz wyraźnie poprawiła rentowność operacyjną, potwierdzając odporność modelu biznesowego w warunkach presji kosztowej i ograniczonej aktywności inwestycyjnej na rynku.

Przychody

W II kwartale 2026 roku przychody Grupy wyniosły 50,9 mln PLN, co oznacza wzrost o 11,3% r/r (45,7 mln PLN w II kwartale 2025 roku).

Struktura przychodów ulega dalszej optymalizacji. Udział sprzedaży detalicznej, charakteryzującej się wyższą marżą, systematycznie wzrasta, podczas gdy sprzedaż online utrzymuje się poniżej poziomu sprzed roku. Zmiana struktury kanałów sprzedaży wspiera długoterminową poprawę rentowności.
Na wzrost sprzedaży w II kwartale istotny wpływ miała pewna stabilizacja napięcia geopolitycznego związanego z konfliktem na Bliskim Wschodzie. Część klientów wznowiła realizację wstrzymanych zamówień.

Wyniki operacyjne

Na wstępie chcielibyśmy zaznaczyć, że zgodnie z polskimi standardami rachunkowości wszelkie koszty marketingowe, sprzedażowe i osobowe projektów deweloperskich są ujmowane w rachunku wyników z chwilą ich poniesienia, niezależnie od momentu osiągnięcia przychodów. Dotyczy to realizowanego przez nas projektu T17 w Łodzi, z którego przychody zostaną rozpoznane dopiero po wydaniu i notarialnej sprzedaży lokali. Wartość tych kosztów w I i II kwartale 2026 roku wyniosła 940 tys. PLN (dla porównania: za cały 2025 rok było to nieco ponad 1 mln PLN, a za cały 2024 rok około 500 tys. PLN). Jesteśmy przekonani, że projekt ten wniesie istotną wartość do przyszłych wyników Grupy, natomiast obecnie obciąża bieżące wyniki finansowe.

W tym kontekście warto podkreślić, że wynik z działalności operacyjnej Grupy jest zdecydowanie lepszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Porównanie raportowanych wyników z 2025 rokiem wymaga jednak uwzględnienia jednorazowego zdarzenia, które miało miejsce w II kwartale 2025 roku tzn. aktualizacji wartości nieruchomości w miejscowości Całowanie o wartości 5,8 mln PLN. Zdarzenie to miało istotny, dodatni wpływ na wynik operacyjny oraz EBITDA za II kwartał 2025 roku, przez co proste porównanie wartości raportowanych nie odzwierciedla rzeczywistej poprawy efektywności operacyjnej Grupy. W rezultacie EBITDA w II kwartale 2026 roku wyniosła 3,98 mln PLN wobec 7,55 mln PLN rok wcześniej (1,73 mln PLN bez aktualizacji wartości nieruchomości), jednak po wyeliminowaniu wpływu jednorazowego przeszacowania nieruchomości oraz uwzględnieniu kosztów projektu T17, wynik działalności operacyjnej jest zdecydowanie lepszy.

Zysk brutto w II kwartale 2026 roku wyniósł 2,9 mln PLN, wobec 6,5 mln PLN rok wcześniej (0,7 mln PLN bez aktualizacji). Również w tym przypadku należy pamiętać, że wynik za II kwartał 2025 roku został istotnie podwyższony przez wspomnianą aktualizację nieruchomości o wartości 5,8 mln PLN. Po wyeliminowaniu tego jednorazowego efektu oraz uwzględnieniu kosztów projektu T17, wynik działalności operacyjnej jest istotnie lepszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, co odzwierciedla rzeczywistą poprawę efektywności operacyjnej w podstawowej działalności Grupy.
Narastająco za okres 12 miesięcy zakończony 30 czerwca 2026 roku EBITDA wyniosła 10,6 mln PLN. Grupa utrzymuje dodatni wynik operacyjny oraz konsekwentnie poprawia rentowność swojej podstawowej działalności, tworząc solidne fundamenty do dalszego wzrostu wyników w kolejnych okresach.

Otoczenie kosztowe

W 2026 roku Grupa funkcjonowała w warunkach utrzymującejsię presji płacowej oraz wzrostu kosztów prowadzenia działalności. W odpowiedzi kontynuujemy działania optymalizacyjne, koncentrując się na poprawie efektywności operacyjnej oraz kontroli kosztów stałych.

Aktywność inwestycyjna i reorganizacyjna

Wciąż prowadzimy działania polegające na wdrażaniu nowych produktów z branży wyposażenia wnętrz działając jako producent. Wierzymy, że nasz całościowy sposób myślenia o wnętrzach jest unikatowy w naszej branży. W ciągu kilku lat w pełni wdrożymy naszą strategię wnosząc klientom znacząco więcej wartości niż inne firmy działające na tym rynku.

Otoczenie rynkowe

Dane za II kwartał 2026 r. wskazują na poprawę aktywności po stronie podaży, jednak nie znajdują jeszcze pełnego potwierdzenia po stronie popytu. W okresie styczeń-czerwiec 2026 r. oddano do użytkowania około 94,9 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 3,2% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Jednocześnie rozpoczęto budowę około 114,6 tys. mieszkań, czyli o 3,5% więcej niż rok wcześniej. Jeszcze silniej wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę, która osiągnęła około 145,1 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 18,9% rok do roku. Dane te świadczą o odbudowie aktywności inwestycyjnej oraz poprawie nastrojów po stronie deweloperów.

Jednocześnie sytuacja po stronie popytu pozostaje znacznie słabsza. Po bardzo dobrym pierwszym kwartale sprzedaż nowych mieszkań w drugim kwartale wyraźnie wyhamowała. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali około 11,8 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 8,4% względem pierwszego kwartału. Jednocześnie oferta mieszkań ponownie wzrosła do ponad 70 tys. lokali, zbliżając się do historycznie wysokich poziomów. Oznacza to, że obecna skala nowej podaży nadal przewyższa możliwości absorpcji rynku, a deweloperzy funkcjonują w warunkach wysokiej konkurencji.

Rozbieżność pomiędzy rosnącą aktywnością inwestycyjną a słabszą sprzedażą mieszkań wskazuje, że obecne wskaźniki budownictwa nie potwierdzają jeszcze trwałego odwrócenia trendu rynkowego. Wysoka liczba wydawanych pozwoleń oraz utrzymujący się poziom inwestycji w toku świadczą przede wszystkim o przygotowaniu projektów do realizacji i długoterminowym spojrzeniu deweloperów, natomiast nie przekładają się jeszcze na trwały wzrost liczby zawieranych transakcji. W dalszym ciągu widoczna jest ostrożność nabywców wynikająca z wysokich cen mieszkań, ograniczonej dostępności finansowania oraz niepewności dotyczącej sytuacji gospodarczej.

W rezultacie pierwszą połowę 2026 r. należy ocenić jako okres poprawy wskaźników podaży przy jednoczesnym utrzymywaniu się słabości popytu. Pomimo korzystniejszych danych GUS dotyczących budownictwa mieszkaniowego rynek sprzedaży nie potwierdza jeszcze rozpoczęcia nowego cyklu wzrostowego. O trwałym odwróceniu trendu będzie można mówić dopiero wtedy, gdy wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji i wydawanych pozwoleń będzie wspierany przez systematycznie rosnącą sprzedaż mieszkań oraz stopniową redukcję wysokiego poziomu dostępnej oferty.
Nasza przewaga konkurencyjna i perspektywy
Grupa Internity działa w średnim, wysokim i luksusowym segmencie rynku, który jest mniej podatny na wahania kosztów kredytów. Wierzymy, że dalszy rozwój napędzą trzy kluczowe filary: rozbudowa oferty produktowej, ekspansja w nowych lokalizacjach oraz integracja usług projektowych i wykonawczych. Pomimo wyzwań kosztowych patrzymy w przyszłość z optymizmem. W perspektywie najbliższych dwóch-trzech lat zamierzamy konsekwentnie wzmacniać naszą pozycję rynkową i zwiększać skalę działalności, budując trwałą przewagę konkurencyjną.

Działalność inwestycyjna - Nieruchomości

Pragniemy podkreślić, że posiadamy portfolio nieruchomości inwestycyjnych o wartości bilansowej24,0 mln PLN w jednostkowym sprawozdaniu finansowym, natomiast w skali Grupy Internity wartość nieruchomości inwestycyjnych wynosi 26,0 mln PLN (łącznie z nieruchomością w Krakowie). Są to aktywa niewykorzystywane w podstawowej działalności operacyjnej. Zakładamy stopniowe wyjście z tych inwestycji w perspektywie 6-7 lat. W związku z rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego nieruchomość w Łodzi przy ul. Tymienieckiego 17 została przeklasyfikowana i obecnie wykazywana jest wraz z poniesionymi nakładami w pozycji zapasy (produkcja w toku).
Jak informowaliśmy w komunikacie ESPI, Zarząd podpisał aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży wszystkich działek należących do Spółki w Całowaniu (gmina Karczew) oraz do umowy inwestycyjnej. Strony ustaliły cenę sprzedaży nieruchomości na 17.718.100 PLN netto, pod warunkiem uzyskania odpowiednich zgód administracyjnych przez Kupującego. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został przesunięty na 31 marca 2027 roku, chyba że warunki umowy zostaną spełnione wcześniej. Spółka uzyskała prawomocne pozwolenie na budowę dla planowanej inwestycji.

Jednocześnie, zgodnie z zawartą umową inwestycyjną, INT (INTERNITY) będzie uczestniczyć w realizacji projektu centrum logistycznego na terenie w Całowaniu o planowanej powierzchni najmu około 90 tys. m2. Maksymalne zaangażowanie kapitałowe Spółki nie przekroczy 2,44 mln EUR, przy szacowanym całkowitym budżecie inwestycji wynoszącym około 60 mln EUR. Wraz z branżowym partnerem prowadzone są rozmowy z funduszami inwestycyjnymi dotyczące finansowania przedsięwzięcia. Planowany termin oddania pierwszego etapu inwestycji przypada na III kwartał 2027 roku. Łączny oczekiwany wpływ gotówkowy przypadający na Internity, obejmujący sprzedaż gruntu oraz udział w zysku z realizacji projektu, szacowany jest na 30-40 mln PLN brutto. Zgodnie z umową inwestycyjną Spółka nabyła również 50% udziałów w RM Logistyka V Sp. z o.o. Analizowany jest także alternatywny scenariusz sprzedaży całego projektu na wcześniejszym etapie, który oznaczałby niższy potencjalny wpływ gotówkowy, ale jednocześnie istotnie ograniczałby ryzyko inwestycyjne.

Jak informowaliśmy w raporcie ESPI 4/2025 z dnia 13 listopada 2025 roku, po zawarciu umowy kredytowej uruchomiliśmy realizację inwestycji mieszkaniowej T17 w Łodzi poprzez aktywację umowy z generalnym wykonawcą. Projekt, zaprojektowany przez renomowaną pracownię Konior Studio, zlokalizowany jest w prestiżowej części Księżego Młyna, w bezpośrednim sąsiedztwie Loftów Scheiblera oraz Parku Kilińskiego. Dzięki uzyskanej zgodzie Rady Miasta Łodzi w trybie „Lex deweloper” możliwa jest realizacja inwestycji o powierzchni około 5.500 m2 PUM. Spółka posiada również ostateczne pozwolenie na budowę obejmujące dwa poziomy garaży podziemnych.

Projekt T17 pozostaje jednym z kluczowych przedsięwzięć Grupy. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu podpisane umowy rezerwacyjne obejmują ponad 60% powierzchni mieszkań, natomiast dla około 50% lokali zawarto już umowy deweloperskie. Liczba podpisanych umów praktycznie nie uległa zmianie. Wiązało się to z wstrzymaniem aktywnej promocji projektu na czas rozwiązania problemów z generalnym wykonawstwem. Szacowana wartość przychodów ze sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych wynosi od 85 do 95 mln PLN.

W marcu 2026 roku dotychczasowy generalny wykonawca - Firma Budowlana Anna-Bud Sp. z o.o. - ogłosił postępowanie układowe, a następnie złożył wniosek o upadłość. W konsekwencji Spółka wypowiedziała umowę z winy wykonawcy oraz rozpoczęła proces wyboru nowego partnera do realizacji inwestycji.

Istotnym wydarzeniem dla projektu było otrzymanie w lipcu br. przez spółkę zależną T17 Sp. z o.o. odszkodowania w wysokości 5.272.998 PLN, wynikającego z rozwiązania z winy Anna-Bud Sp. z o.o. umowy o generalne wykonawstwo oraz realizacji części przysługujących Spółce kar umownych poprzez gwarancję ubezpieczeniową. Środki te będą miały pozytywny wpływ na wynik w III kwartale br.

W dniu 9 lipca 2026 roku spółka T17 Sp. z o.o. zawarła umowę o generalne wykonawstwo z FineTech Construction Sp. z o.o.. Zgodnie z zawartą umową harmonogram realizacji inwestycji pozostaje niezmieniony względem pierwotnych założeń. Zarząd T17 szacuje, że całkowity koszt realizacji inwestycji wzrośnie o 2-4 mln PLN, jednak wzrost ten powinien zostać z nadwyżką skompensowany przez wyższe przychody wynikające z obserwowanego wzrostu cen oferowanych apartamentów. W efekcie Zarząd pozytywnie ocenia perspektywy ekonomiczne projektu i podtrzymuje przekonanie o jego wysokiej rentowności oraz strategicznym znaczeniu dla rozwoju Grupy.
Tak jak informowaliśmy osobnym raportem, Grupa Internity nabyła także działkę na terenie Krakowa pod butikową inwestycję mieszkaniową. Jesteśmy w procesie projektowania i przygotowania do procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Spodziewamy się je uzyskać w ciągu roku.