Poradnik inwestora: Remont mieszkania w krakowskiej kamienicy

Sprawdzenie stanu technicznego i określenie zakresu prac

Przed przystąpieniem do remontu mieszkania w kamienicy należy ocenić stan techniczny lokalu i określić zakres prac, czyli co i w jakim stopniu będzie podlegało modernizacji. Warto stworzyć harmonogram robót, który ułatwi nam skoordynowanie naszych działań i prac ekip remontowych. Ustalamy też, które prace wykonujemy samodzielnie, a które zlecamy fachowcom. Na przykład ściany możemy pomalować sami, ale wymianą instalacji elektrycznej powinien zająć się wykwalifikowany elektryk, który ma uprawnienia do wykonania pomiarów. Warto także również sprawdzić ceny materiałów i stawki fachowców. Dzięki temu będziemy mogli przygotować kosztorys, który pozwoli nam zapanować nad wydatkami w trakcie remontu.

Co sprawdzić przed przystąpieniem do remontu:

• stan stropu, ścian i podłóg;

• stan instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej);

• przewody kominowe i wentylacyjne;

• stan stolarki okiennej i drzwiowej;

• wilgotność (zagrzybienie).

Niezbędne formalności

Określenie zakresu prac jest ważne także ze względów formalnoprawnych, ponieważ nie wszystko, co nazywamy remontem, jest w nim w świetle prawa. Czasami mamy do czynienia tylko z bieżącą konserwacją, a innym razem będzie to przebudowa, odbudowa lub rozbudowa. Rodzaj robót budowlanych ma znaczenie, ponieważ w określonych przypadkach wymagane jest nie tylko uzyskanie zgody zarządcy budynku, ale także dokonanie zgłoszenia robót budowlanych lub uzyskania pozwolenia na budowę w urzędzie. W razie wątpliwości warto skonsultować się ze specjalistą (np. prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym, inżynierem budowlanym, architektem) w celu ustalenia, czy planowane prace wymagają zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia.

W przypadku mieszkania w krakowskiej kamienicy dochodzi również kwestia ochrony zabytków. Przed remontem należy sprawdzić, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków lub znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Zgodnie z prawem budowlanym roboty budowlane (w tym remont) przy budynku wpisanym do rejestru zabytków wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast prace na obszarze zabytkowym wymagają zgłoszenia. Co ważne, do wniosku o wydanie pozwolenia oraz zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków lub zaświadczenie wojewódzkiego konserwatora zabytków o dokonaniu zgłoszenia na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, wobec którego wojewódzki konserwator zabytków nie wniósł sprzeciwu.

Gdzie sprawdzić, czy budynek jest zabytkiem:

• w serwisie Narodowego Instytutu Dziedzictwa - zabytek.pl;

• w urzędzie miasta;

• w księdze wieczystej;

• w wojewódzkim urzędzie ochrony zabytków.

Prace demontażowe i rozbiórkowe

Po dopełnieniu niezbędnych formalności można zakasać rękawy i przystąpić do pracy. Na początek trzeba doprowadzić mieszkanie do stanu deweloperskiego. W praktyce wiąże się to z zerwaniem starych okładzin podłogowych i ściennych oraz skuwaniem tynków. W przypadku istotnych zmian remont w kamienicy może wymagać współpracy z architektem lub konstruktorem. Fachowego doradztwa wymagają szczególnie wykonanie nowych otworów w ścianach lub powiększenie istniejących, a także wyburzenie ścian (nawet jeśli są to tylko cienkie ściany działowe). Ponadto wskazana jest konsultacja ze specjalistą od instalacji elektrycznych, ponieważ na tym etapie może być konieczne usunięcie starych przewodów i osprzętu.

Przykładowe prace na tym etapie:

• demontaż sufitów podwieszanych;

• usuwanie starych okładzin ściennych (boazeria, tapety, lamperii);

• skuwanie tynków ze ścian i sufitów;

• zerwanie starej podłogi;

• demontaż starej zabudowy meblowej;

• demontaż sanitariatów;

• usunięcie instalacji elektrycznej;

• usunięcie gruzu.

Naprawy konstrukcji

Po przywróceniu stanu deweloperskiego dokładnie widać uszkodzenia, które wymagają naprawy. Mogą to być na przykład pęknięcia w murze czy odpadający tynk, przy czym w przypadku niepokojących uszkodzeń należy skontaktować się z konstruktorem. Konsultacji ze specjalistą wymaga także wzmocnienie drewnianego stropu. Ponadto często po usunięciu starych okładzin (tapety, boazerii) i mebli okazuje się, że na ścianach są wykwity świadczące o rozwoju pleśni lub zagrzybieniu. W tej sytuacji trzeba nie tylko sięgnąć po specjalistyczne środki biobójcze, ale również usprawnić wentylację, aby problem nie pojawił się w przyszłości.

Modernizacja instalacji

Podczas remontu w kamienicy z pewnością nie obejdzie się bez modernizacji instalacji. Najczęściej wymienia się przestarzałą instalację elektryczną, która nie spełnia wymogów bezpieczeństwa, jest niewygodna w użytkowaniu (np. za mało gniazd i łączników) lub powoduje ciągłe usterki (np. miganie świateł, wybijanie korków). Po wielu latach modernizacji mogą wymagać również inne instalacje, w tym sanitariaty, rury wodno-kanalizacyjne czy przewody gazowe. Warto tutaj podkreślić, jak ważna jest rola konsultacji ze specjalistami posiadającymi stosowne uprawnienia (np. G1, G2, G3). Współpraca z wykwalifikowanymi fachowcami daje gwarancję zgodności wykonana instalacji z przepisami i bezpieczeństwa użytkowania. Ponadto doświadczeni instalatorzy mogą podpowiedzieć rozwiązania, dzięki którym nowa instalacja będzie dostosowana do współczesnych potrzeb.

Renowacja i odświeżanie

Na koniec pozostaje już tylko malowanie ścian i montaż nowego wyposażenia. Warto jednak mieć na uwadze, że krakowskich kamienicach znajduje się wiele cennych elementów, które lepiej odnowić niż wymieniać. Oryginalne, naznaczone zębem czasu detale podnoszą wartość mieszkania, a przy tym nadają wnętrzu unikalną i szlachetną estetykę. Jeżeli zatem chcemy mieć mieszkanie „z duszą”, warto w tej kwestii zwrócić się do projektanta wnętrz mającego doświadczenie w remontach kamienic. Najczęściej specjaliści zalecają wycyklinowanie drewnianych podłóg oraz oczyszczenie drewnianych drzwi i okien z kilku warstw lakieru. Cennym elementem wyposażenia są również gipsowe sztukaterie czy dobrze zachowane piece kaflowe.

Nad poprawnością merytoryczną publikacji czuwali eksperci od instalacji elektrycznych - Elektro-Partner Kraków Karol Niziołek.